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公益文:基本住宅福利化的路还有多远?

『江苏龙网摘要:公益文:基本住宅福利化的路还有多远?|』——图2:收集材料,哈尔滨(二线大年夜城市)房地产市场状况——图3:很难想象,欠蓬勃地区的县城房价能达到两万多...



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作者:浪子背包客 , 诗人、词人、作家、思想者、批评家 , 倡导社会平等公义 。 ——图1:一处涉房纠纷现场 , 事实表达着百姓对“福利房”的切实需要公益文:基本住宅福利化的路还有多远?
——图2:网络资料 , 哈尔滨(二线大城市)房地产市场状况公益文:基本住宅福利化的路还有多远?
——图3:很难想象 , 欠发达地区的县城房价能达到两万多/平公益文:基本住宅福利化的路还有多远?
进入正题之前 , 先谈一个现实案例:北京“中铁建福利房强拆案” 。简单扼要说 , 一群中铁建职工住着1960年代的“铁道兵宿舍”(后铁道兵转中铁建) , 现在中铁建要收回拆除这房子 , 而且“没人上门谈补偿” 。 由此引发了大量暴力冲突和法律纠纷 。中铁建方面称:该房产权归己 , 可要求住户无条件搬离 。住户声称:该房已是福利房性质 , 要求给与安置或补偿 。评价:明显 , 这是一个历史遗留问题 。 官方和企方用现代的法律去“强套”历史问题 , 未免太过生硬 , 欠缺合理性 。法制基本思维 , 是公平公义;法制存在的目的 , 是为了维护合理的社会秩序 。住了三两年 , 也罢 。 对那些住了几十年的 , 就算按中铁建自说“产权是我的” , 这房也的确已经贴近福利房性质了——就暂且算公租房吧 , 按照一般的逻辑 , 也应该给人家适当的安置 , 而不是一拍大腿“我不租了给我倒房!”缺乏基本道理和人性化 。该消息来源(中国经营报)称 , 该楼周边住宅销售价格可高达10万/米 , 按此房价一个小套也得上500万 , 的确不是普通老百姓承担的起的 。.....好吧 , 言归正传 。 本文讨论的是 , 基本住宅福利化问题 。居住 , 是大众的基本需求 , 如同食物和水一样 。 基本住宅 , 指满足大众基本居住需求的住宅 , 简单指“小套” 。 而就现在我们看到的 , 基本住宅已经成了普罗大众的一个重要负担 。在现实中 , 中国社会的“成家立业”要求一套房 。 没有房 , 成家有困难——不论男女 。 这方面已经进入婚育年龄的90后特别95后压力更大 , 因为他们的父母通常本身房屋就不富裕(90年代中后期福利分房基本停止) , 没有多余的房子帮他们 。年龄大些的虽然有的赶上了福利分房的尾巴 , 不用老大年纪张罗房贷 , 但儿女陷入困境他们也很难坐视不理 , 于是“举家凑钱买房”成了常态 , 有的因此还引发了新的矛盾 , 比如“扶弟魔”引发离婚 。不是举家出钱也真难 。 房价走势大家都了解些 , 不是普通百姓能负担得起的 。 贷款也有贷款的一大堆麻烦风险 。在1990年代中后期 , 在哈尔滨这样的内地二线大城市 , 在发展不久的房地产市场买一套住宅 , 根据房屋条件不同简单计算 , 大约需要6—10年的所有收入(计入贷款利息等) 。 后来 , 房价上涨速度“压过”了收入上涨速度——近年买一套房 , 通常需要普通工作者十余年甚至更多年份的所有收入 , 甚至更多 。在一些房价鲜明高企的大城市 , 可以负责地说 , 许多月入几千元的劳动者无论如何也买不起房 。 出生在这里 , 反而这方面成了“大纠结” 。笔者了解到的一个“运气较好”的例子是80后 , 前些年来哈尔滨工作买房落户——那时候房价还没有现在这么高 。 经过精打细算 , 他买了一套小的 , 位置有些偏但也的确较便宜 。 费用方面 , 他家里也算开通 , 给了首付 , 以外的部分他贷款 , 还款周期高达30年 , 每月还款近两千——他当时的收入三千多 , 每月还完贷款剩下不到两千块 。一个小朋友刚刚参加工作 , 就背了一屁股债——只是房子一项而已 。 这难免会影响他的一生 。有朋友问他 , 这样会不会影响找女友(结婚)和婚后生活 , 看得出他也担心 , 不过说:“我在老家那边找 , 要求没那么高 。 ”说归说 , 影响小才是怪事 。数年过去 , 哈尔滨这边收入是涨了些 , 但房价涨得更凶 。 2019商品房均价已经破万 , 达到10921/平 , 仍是普通人很难承受的 。 哈尔滨的情况 , 可以代表不少的内地二线城市 , 有些一线城市情况还要更严峻 。赶上2020疫情 , 经济受影响 , 可见失业率的上升 。 受此影响 , 从各方面了解到的一些信息 , 房贷违约率也在上升——断供可能意味着“白供” 。 有的从业人士却对此表示乐观 , 乐观的依据是“房价总要上涨”——乐观归乐观 , 商品房大量积压也的确是个现实问题 , 不是老百姓不需要、不想买 , 是买不起 。随着社会发展而人民富裕 , 是一个合理的趋势 , 但现在很明显 , 高昂的居住支出已经成了“人民富裕路”上的一块“大型绊脚石” 。 结婚生子率持续下降 , 也与这方面颇有关联 。更大的问题是 , 不止这一块“绊脚石”!实在压力山大啊!因此 , 从人民福祉的角度 , 有必要仔细谈谈基本住宅福利化的问题 。...社会应该为每个成员提供合适的基本居住条件 , 这是天经地义 。 即使在各种商品化的今天 , 也应该提供负担得起或合理负担的住宅 。即便以社会大局着眼 , 高房价实际上也会压抑广义的社会消费 , 虽然有些特定行业从中牟利 。那么 , 房价多少合适呢?个人认为不能简单地提价格 , 而应该兼顾住宅建设成本问题 。 在满足成本的基础上加上适当利润 , 这是合理的房价 。网上数据 , 高层住宅每平建筑相关费用1500—2000 , 加上些其它费用和合理利润就算2500 , 50米12.5万元 , 相当于一个二线城市基层工作者两三年的全部收入(月入4000多) 。 日常维持生活之余 , 再掏出三分之一收入来购房 , 加上利息之类 , 大约需要7年的收入 , 这聊且算一个较为理想的价格 。但实际的房价为什么那么高呢?简单说来 , 就是“攀附”在房屋上的额外成本太高太杂 。 简单提几个:一、土地价格过高 。 2019年 , 上海杨浦区(非传统主城区)的一个例子:一普普通通的地块 , 起拍价折合楼面价6万余/平 。 按照一般规律 , 房价是楼面价的2至3倍 , 那么最终的房价可能达到12万至18万/平 , 这样的价格明显超出了市场承受力 。 于是毫无例外 , 这块土地流拍 。土地 , 是官方拿出来拍卖的(使用权) , 属于“无本买卖” , 是官方财政收入的重要来源 。 多年来 , 官方对土地出让费用过于依赖 , 甚至形成“土地财政”——地方财政收入方面 , 土地出让收入占比百分之二三十是很低的水平 , 在内地某些二三线城市 , 这方面占比可超过50% 。简单说来 , 就是要发展、要“养人”还没有钱 , 于是就打土地的主意 。起拍价还不一定等于成交价 , 在房地产投资火热的时期 , 房地产企业不惜砸钱抬高地价——最终“羊毛出在羊身上” 。 这方面除了不正常的“浮躁投资气氛”因素 , 官方的土地供给量也是个重要因素——地少需求多 , 难免推高地价 。香港的房价高是出名的 ,许多年轻人因此“看不到希望” , 而其中主要因素之一就是官方土地供应量不足 。 实际的可利用场地并不是没有 , 但问起来总是一大堆理由无法利用 。二、官方房地产相关税费和其它收费较高 , 也存在勘察、监理、配套等事实的“官方关系搭车”收费和牟利 。三、相关社会产业要从中获利 。 譬如金融行业 , 房地产业“借钱高速发展”是众所周知的 , 而直接地 , 借钱要付利息:房地产业则根据“能力” , 有的能拿到6%至8%利息的贷款 , 有的则只能拿到8%至10%甚至以上利率的贷款——毫无疑问 , 羊毛还是出在羊身上的 。毫无疑问 , 国内金融行业仍然是官方“唱主角” 。其它相关行业 , 建筑业、建材业、建筑机械工具制造业、化工业、电力电气设备制造业、运输业、其它配套、房屋销售、园林绿化等等全部要从中牟利 , 加上房地产开发商本身就要牟利 , 自然形成一众推高房价的势力和气氛 。实际上大部分相关从业人员只是挣个辛苦钱 , 大笔的利润到哪里去了 , 你懂得 。 不可忽视的“炒房”现象常被斥之为“高房价幕后黑手” , 但也只实际是因素之一罢了 。从商业的角度 , 获利越多越好 , 那是必然的 。 所以房价越来越高也算“正常商业趋势” 。没错 , 这又引出了一个背后的问题:基本住宅过度商业化 。另外房地产开发相对技术含量较低 , 而且投资见效快、相对风险小 , 迎合了近年政经界“急功近利”的气氛 , 所以才容易“火热” 。要压低房价 , 就要压制土地及基本住宅过度商业化倾向 。 应把土地和基本住宅真正作为民生基本需求看待 , 控制商业化程度 , 控制利润和价格 。经济方面应注重长远效益 , 不能过度依赖房地产 。可能有人看到这里 , 会高喊市场经济如何如何 。 个人的看法 , 再市场经济 , 民生这块也不能太过分 。 再说 , 房地产是知名的“权重股” , 也真的不是什么市场经济 。能不能土地别卖那么贵?能不能官方别收那么多税费?能不能别那么多“搭车房地产”的?能不能经济别那么依赖房地产?能不能房地产别那么热、别搞那么高成本?相关利润能不能压缩一些?或者规定合理微利?顺便 , 城市化实际上成了推高房价的配合者 , 相信这是某些地方大力推进城市化的重要理由 。城市化能不能缓一缓?...降低房价、还利于民 , 推进基本住宅的福利性质 , 是眼下的一个现实问题 。长远看 , 基本住宅福利化 , 实现分配住宅 , 是一个好的愿想 。 社会大踏步发展 , 大众有权力享受到发展的成果 。甚至理想的情况下 , 以后都不用纠结房产继承问题了 , 因为社会会给每个人分配 。眼下的经济适用房、公租房廉租房 , 已经是好的尝试 , 但实际上投用的还很少(有的地方连市场一成都占不到) , 难以令大众真正获益 。当然基本住宅福利化 , 并不意味着房地产业和其它种种产业就此消亡 , 只是盈利模式有些改变——基本住宅这块靠“微利走量”赚钱 , 而不是从民生大碗中捞取暴利 , 并不影响有关的生产和就业 。另外还可以在基本住宅之外做文章:社会只为大众提供小套基本住宅 , 有钱有需要的 , 请到市场上买大套、买别墅去!这块合理商业化没问题 。眼下各地积压的商品房很多 。 因价格问题 , 大众拿不到足够的住宅 , 客观上也损害房地产等相关产业的利益 , 形成“双输”之局 。伴随着社会发展到这个程度 , 基本住宅福利化的问题 , 该得到解决了 。...附:高层住宅房地产开发成本(资料来自网络)高层住宅(约25-28层):一、前期工程费:15.00元/m2地质勘查费:2.00元/m2围墙及三通一平费:13.00元/m2二、建筑成本(毛坯房):1600.00元/m2土建:1345.00元/m2其中(1)基础主体结构:1000.00元/m2(2)基本装饰:150元/m2(3)外墙保温及粉刷:80.00元/m2(4)塑钢门窗:65.00元/m2(5)电梯:50.00元/m2安装:255.00元/m2 , 其中(1)电气照明:120.00元/m2(2)水暖安装:90元/m2(3)消防及联动报警安装:30.00元/m2(4)智能化安装:15.00元/m三、配套费用:191.0元/m2供电局配电安装:75.00元/m2自来水安装:16.00元/m2热力安装:35.00元/m2煤气安装:20.00元/m2室外管网及路面:30.00元/m2景观、绿化:15.00元/m2四、其它费用:335.90元/m2施工图纸设计费:18.00元/m2施工监理费:8.00元/m2材料试验、消防电气检查、避雷检测费:22.5元/m2劳保基金:1800*2.6%=46.8元/m2农民工保证金:1600*2%=32.00元/m2城市配套费:116.00元/m2价格调节基金:10.00元/m2墙体节能费:10.00元/m2施工图审费、消防、人防、避雷图审费:8.00元/m2建设工程规划咨询费:2.60元/m2自来水公司增容费:12.00元/m2热力公司增容费:44.00元/m2工程招标费、结算审计费:6.00元/m2五、开发公司经营管理费:80.00元/m2六、财务费用及税金:800.00元/m2财务费用:约100.00元/m2综合税金:700.00元/m2(综合税率占售房价的13%)开发成本合计:3021.90元/m2注:(土地费用未计算 , 可按实计入)————水平有限难免疏漏 , 欢迎正常交流补正 。 浪子背包客问好


来源:(未知)

【江苏龙网】网址:/a/2020/0829/0R91c92962020.html

标题:公益文:基本住宅福利化的路还有多远?


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