|2020年的楼市变了,今年已有380家房企破产

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监管部门针对房地产开发商融资设置“三大红线” , 令业内不少房企面临挑战!企业需于9月底上交降档方案 , 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整 。 若未达标 , 监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制 。 据有关人士透露 , 2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则 。
最新:12家房企试点融资“三道红线” ,
9月底前需提交降负债方案!
12家房企日前参加了央行住建部座谈会 , 分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城 。
详见21金融圈此前报道:狂奔的灰犀牛 , 被套上融资的缰绳!住建部央行座谈房企:信息量很大 , 开发商的苦日子要来了
监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长 , 设置“三道红线” 。 房地产企业的“三道红线”为:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。
根据国盛证券按“三道红线”标准测算 , 以2019年末数据为基准 , 销售排名前50位的房地产企业中 , 均未超过警戒线的有11家 , 超过1条警戒线的有15家 , 超过2条警戒线的有8家 , 超过3条警戒线的有15家 。
12家房企中 , “三道红线”位于红档的是4家房企:中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、绿地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK);
剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.40、0.57、0.67%、0.70 。
位于橙档的是阳光城(000671.SZ) , 剔除预收款后的资产负债率分别是77.6% , 净负债率154.4% , 货币资金与短期债务之比1.15 。
位于黄档的是碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%;净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%;货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42 。
位于绿档的多位央企系房地产公司 , 包括保利发展(600048.SH)、中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、华侨城(000069.SZ);
剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01 。
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其指出 , 随着融资政策的不断收紧 , 前期加杠杆、盲目拿地扩张的房地产企业将受到巨大冲击 , 行业格局也将随着监管的趋严有所调整 。
2020年7月 , 泰禾集团股份有限公司出现违约 , 成为首例大型房企违约事件 , 主要受前期高杠杆、低周转的拖累 。 泰禾2013-2017年举债扩张 , 2017年净负债率达473.4%之高 , 远高于同业 。
尽管此后公司逐步降低杠杆 , 但仍处于较高水平 。
2018年以来 , 房企融资难度加大 , 加之泰禾居高不下的融资成本 , 公司最终资金链断裂造成违约 。 央行“345”政策的出台 , 目的是控制房地产企业杠杆水平 , 防止因大肆举债出现违约风险 。
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表外融资或将上升
但业内人士担忧的是 , 房地产企业表外融资或重新抬头 。
“一些超级房地产公司 , 不要把他们看成地产集团 , 可以理解成金融产品设计公司 。 甚至可以用管理金融机构的办法来管理 。 ”一位华南房地产金融人士坦言 。