房地产融资|12家房企试点融资“三道红线”,将如何影响房地产融资

房地产企业融资限制继续收紧 , 幅度有所超过市场预期 。
【房地产融资|12家房企试点融资“三道红线” , 将如何影响房地产融资】8月20日 , 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 , 研究进一步落实房地产长效机制 。
会议指出 , 为进一步落实房地产长效机制 , 实施好房地产金融审慎管理制度 , 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 , 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 , 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 会议强调 , 市场化、规则化、透明化的融资规则 , 有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期 , 合理安排经营活动和融资行为 , 增强自身抗风险能力 , 也有利于推动房地产行业长期稳健运行 , 防范化解房地产金融风险 , 促进房地产市场持续平稳健康发展 。
这印证了《21世纪经济报道》8月13日的独家报道 。
本报报道称 , 监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长 , 设置“三道红线” 。 房地产企业的“三道红线”为:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。
按“三道红线” , 试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 , 分档设定为有息负债规模增速阈值 , 每降低一档 , 上限增加5% 。 也即 , 如果“三线”均超出阈值为“红色档” , 有息负债规模以2019年6月底为上限 , 不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档” , 有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档” , 有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档” , 有息负债规模年增速不得超过15% 。
8月28日 , 《经济参考报》报道称 , 参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家 , 分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧) 。 对这12家房企将进行融资债务总规模的控制 。 企业需于9月底上交降档方案 , 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整 。 若未达标 , 监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制 。 2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则 。
12家房企试点
参加此次座谈会的12家房企 , 为房地产业内头部企业 , 包括:碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城 。
根据国盛证券按“三道红线”标准测算 , 以2019年末数据为基准 , 销售排名前50位的房地产企业中 , 均未超过警戒线的有11家 , 超过1条警戒线的有15家 , 超过2条警戒线的有8家 , 超过3条警戒线的有15家
12家房企中 , “三道红线”位于红档的是4家房企:中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、绿地控股(600606,股吧)(600606.SH)、中梁控股(2772.HK);剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.40、0.57、0.67%、0.70 。
位于橙档的是阳光城(000671.SZ) , 剔除预收款后的资产负债率分别是77.6% , 净负债率154.4% , 货币资金与短期债务之比1.15 。
位于黄档的是碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)、新城控股(601155,股吧)(601155.SH);剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%;净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%;货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42 。
位于绿档的多位央企系房地产公司 , 包括保利发展(600048.SH)、中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、华侨城(000069.SZ);剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01 。