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房价|房租在跌,房价也在跌,观望还是买房?

『江苏龙网摘要:房价|房租在跌,房价也在跌,观望还是买房?|』房价下行,房租也下行。我自己的房子也是,四五月份蹦跶了一会,但最近这两个月又开始跌了。这个跌是参考小区同类房源的成交价格作出的判断,我自己也去门店跟经纪人交流了一下,最近成交的几套房,价格的确不太理想,均以房东让价成交。我们小区属于那种刚改...



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来源:楼市微观察公众号
今天跟大家聊聊对北京楼市的一些看法 。
一、房价
关注北京楼市的朋友 , 或者一直在看房的朋友 , 应该能感受到 , 目前北京楼市又开始下行了 。 房价下行 , 房租也下行 。
我自己的房子也是 , 四五月份蹦跶了一会 , 但最近这两个月又开始跌了 。
这个跌是参考小区同类房源的成交价格作出的判断 , 我自己也去门店跟经纪人交流了一下 , 最近成交的几套房 , 价格的确不太理想 , 均以房东让价成交 。
我们小区属于那种刚改型定位 , 面积基本都是小三居起步 , 从89平米到140多平米不等 。
过去历次房价调整 , 我们小区基本都是跟着大盘曲线走 。
下图是北京近11周的二手房成交价格情况 。
房价|房租在跌,房价也在跌,观望还是买房?
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可以看到整体情况也不太好 , 大部分周数都是在负增长 。
房价|房租在跌,房价也在跌,观望还是买房?
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从月度数据来看 , 现在也的确连续多个月下行了 。
四五月份有一个拉升 , 这里跟当时疫情明显好转 , 数据延迟有关 。 但热度一过 , 还是得看基本面 , 的确不太好 。
北京楼市的基本面极大程度上决定于调控 。
现在北京人口可是在减少 , 从2017年到2019年 , 人口分别减少了2.2万、16.5万 , 0.6万 , 今年的数据还没出来 , 但可以肯定减少人数肯定很多 。
人数减少 , 拥有首套房指标的人就少 , 换房在北京可是非常难的 。
根据《2020年新一线城市居住报告》 , 北京平均换房成本为增加117万 , 位居一线城市和新一线城市之首 。 与此同时 , 平均换房年龄高达43.7岁 , 同样高居榜首 。 不过 , 换房平均增加面积仅为16平米 。
房价|房租在跌,房价也在跌,观望还是买房?
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也就是说 , 在北京 , 换房难度非常大 , 如果说在以前还能讨论要一步到位 , 还是先买套小的 , 那么现在 , 讨论的空间已经越来越小了 。
换房难很大程度上在于目前北京对需求端限制 , 特别是首付和贷款的限制 , 让大家买一套房 , 就彻底死了再入市的心了 。
普宅首付6成(哪怕没房 , 只要你在全国范围内有过房贷记录) , 非普宅首付8成 , 试问在这种价格下有多少人能轻轻松松换一套房?
实际上如果没有今年的疫情 , 北京的二手房市场依然会继续低迷 , 从2017年就开始了 。
穷则变 , 今年北京市场一个比较明显的趋势有两点:
一是新房市场出现了不少极小户型 , 40平米-60平米的 , 甚至更低的 , 把总价拉低到200万以下 。 虽然这些项目地段普遍很差 , 但销量还不错 。 一众开发商们有样学样 , 都是为了向下争夺用户 。 在限竞房刚出来那会可不是那样 , 大家都是清一色89平米小三居的产品 。 比如绿城东小口 , 两个项目奥森one和奥海明月紧挨着 。 奥海明月的户型真的稀碎 , 小而且不好 , 但从排卡情况来看 , 奥海明月明显比奥森one更受欢迎一点 , 这就说明一点 , 眼巴巴买房这些人 , 兜里没太多钱 , 贷款又卡在这 , 只能买得起这种房子 , 开发商妥协了 , 购房者也妥协了 。
二是纯商品房地块增加 。 可以说 , 这是政策的妥协 。 因为如果继续卖限竞房地块 , 可能根本开发商就不买账 , 因为库存还有一大堆呢 , 价格也不理想 , 买回去就是亏 。 所以现在的情况是土地市场又比较火 , 开发商操盘空间大了 , 有钱赚 , 争夺比较激烈 , 溢价比较高 。
但还是那句话 , 限购政策不调整 , 购买力不太可能有大的爆发 , 后续仍然会比较疲软 。
在这种情况下 , 坚定买房的理由也不太多了 。
比如 , 你买房后没有明确的再换房计划 , 中长期持有 ,


来源:(和讯名家楼市微观察公众号|)

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