陈凤琴的生活故事|楼市“背后一凉”!9成居民有房,接盘者变少,首套购房者不足20%

陈凤琴的生活故事|楼市“背后一凉”!9成居民有房,接盘者变少,首套购房者不足20%

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陈凤琴的生活故事|楼市“背后一凉”!9成居民有房,接盘者变少,首套购房者不足20%

很多人谈及房价上涨的动力 , 都言之凿凿的说是因为“刚需” , 事实果真如此吗?
这话放到过去10年来看 , 确实没毛病 。
任泽平发布的报告显示 , 近年来23个千万级大都市圈人口流动更加分化 , 当前京津、深莞惠、广佛肇、厦漳泉、长株潭、重庆等都市圈常住人口、户籍人口、小学生增长居前 , 苏锡常、南京等都市圈常住人口流入虽然放缓、但户籍人口和小学生依然明显流入 。
农民工和大学生来到城市 , 想扎根就得买房 , 想让小孩上学也得买房 , 想拥有一处安居之所靠租房当然不行 。
城镇化带来的“刚需” , 确实是推动房价上涨核心动力 。
但是 , 从现在住房自有率、刚需占比、后续购买力等角度来看 , 楼市“背后一凉” , 刚需变得越来越少了 。
首先 , 9成居民都有房 。前段时间 , 央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文表示 , 中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元 , 北京位居第一位;

其中 , 家庭资产以实物资产为主 , 住房占比近七成 , 住房拥有率达到96%;金融资产占比较低 , 仅为20.4% , 居民家庭更偏好无风险金融资产 。
注意一句话:住房拥有率达到了96%!
这是什么概念?
100个人里 , 96个人都有房 , 9成居民都有房子 , 甭管房子是老破小还是远大新 , 是高层住宅还是多层老房 , 是房改房、安置房还是商品房 , 总之大家都有房子住 。
更重要的是 , 住房占家庭财富的比重超过了70% , 也就是说 , 任何一个中国家庭 , 都把房子视为最珍贵的财产 , 在国人对房产极度热衷的环境下 , 就算流入大城市的人口在当地没有自己的房产 , 在老家、县城、地市里也肯定有属于自己的小窝 。
因此 , 从住房拥有率的角度来看 , 真正意义上的刚性需求早就没了 。
其次 , “接盘者”变少了 。经济学家李迅雷曾发表过一篇报告 , 叫《房住不炒:理想与现实之差如何缩小》 。
其中说到 , 研究表明房地产繁荣对消费的拉动作用比较明显 , 因为房价上涨能带来“财富幻觉” , 购房之后对家具、家装、家电的需求增加 。

因此 , 房价表现好的城市 , 消费也表现好;房价差的城市消费也较差 , 比如深圳、宁波、杭州、苏州、南京等地 。
同时 , 李迅雷不无担忧的提到:房住不炒应该是一个相对概念 , 对于房地产的未来 , 值得担心的并不是房价继续上涨 , 而是怕房价一旦回落 , 流动性萎缩 , “缺乏接盘者” , 才是最大困难 。
道理很简单 , 房价上涨后 , 表面上看开发商、购房者、银行都实现了“共赢” , 财富呈现几何层级的增长 。
但是 , 房价涨得越快 , 有能力接盘的人就越少 , 后续购买力透支的越严重 , 一旦没有接盘者 , 击鼓传花的游戏就很难玩得下去 。
回顾过去几年的房价走势 , 在2015年 , 可以靠自己的积蓄和低首付手段买房 , 大不了就借点钱 。
2016年 , “六个钱包”也可以适当动用一下 , 为子女圆一个在大城市安家的梦 , 父母吃点苦无所谓 。
【陈凤琴的生活故事|楼市“背后一凉”!9成居民有房,接盘者变少,首套购房者不足20%】2017年到现在 , 家族里的“钱包”被掏的也差不多了 , 房价高位运行 , 没“十二个钱包”就别想买房的事 。
再次 , 首套购房者不足20% 。首套刚需 , 是支撑楼市扩张的“黄金购买力” 。
但是 , 根据西南财大报告显示 , 从2018年第三季度全国城镇家庭新购房的目的来看 , 投资性需求占了58.2% , 改善型需求占了26.7% , 而首次购房的真刚需仅仅只占到15.1% 。

也就是说 , 在所有买房群体中 , 首套购房者连20%都不到 , 其他人都是为了换大房子、买房升值、去大城市安居 , 真正意义上的刚需比例非常低 。
2019年至今的情况更不乐观 , 安信证券发布的报告显示 , 以深圳、武汉两个城市为例 , 近年以来90-140平方米的成交套数与90平方米以下的成交套数之比都出现了快速飙升 。
啥意思?
以前热点城市的房价没这么高 , 刚需盘、小户型最走俏 , 现在房价动辄几百万 , 就算想买小户型也有心无力 。
2015-2017这一波上涨后 , 大户型成交占比迅速提升 , 这只能说明一个冷冰冰的事实:能买的刚需早买了 , 买不起的只能干看着 , 现在还买的 , 只是有钱、低杠杆、有改善需求的小部分群体 。
综上 , 我们有理由相信 , 2020年会成为楼市多空的分水岭 , 随着城镇化率达到60%以上 , 居民杠杆率达到65%以上 , 未来房价能持续上涨的城市可能只会在长三角和珠三角等地出现 , 大量的中西部三四线以下城市 , 可能会步入漫长的“休眠期” 。